Hjemfaldsklausuler i Aarhus
I Aarhus findes mange ejendomme, hvorpå der er tinglyst en hjemfaldsklausul. I 1950’erne, 1960’erne og op i 1970’erne var det almindelig praksis, at når Aarhus Kommune solgte jordarealer, blev grundene underlagt en hjemfaldsklausul, som gav kommunen ret til at købe ejendommen tilbage efter 90 til 100 år for grundens oprindelige salgspris med tillæg af bygningernes værdi. Mange hjemfaldsklausuler kan siden være blevet aflyste, men dem som stadig er gældende, er sat til at træde i kraft på et tidspunkt mellem 2050 og 2080.
Hjemfaldsklausul er også kaldet hjemfaldsdeklaration, tilbagekøbsklausul, tilbagekøbsdeklaration eller tilbagekøbsret.
Hjemfaldsklausul på Langenæs
I 1950’erne gjorde kommunen det til almindelig praksis, at når den solgte jordarealer, skulle grundene underlægges en hjemfaldsklausul, og det var i forbindelse med bebyggelsen på Langenæsarealet i samme årti, at hjemfaldsdeklarationen blev udarbejdet og formuleret. En diskussion i byrådet og interne korrespondancer i kommunen, lå forud for beslutningen.
Rådmand Jens Christian Sørensen (K) var den, som rent formelt først henledte byrådet og de involverede magistratsafdelingers opmærksomhed på, at kommunen kunne vælge at indføre hjemfaldsklausul på Langenæs. Det skete i en intern korrespondance 5. april 1951. Allerede forinden var tanken dog ofte blevet drøftet i politiske kredse, og enkelte gange tidligere havde man anvendt hjemfaldsklausul i byen (jf. nedenfor). Men nu skulle det være standardpraksis.
Sagen blev taget op og behandlet i byrådet i foråret og sommeren 1952, og det var Jens Christian Sørensen, der præsenterede den. Hjemfaldsklausulen blev mødt med opbakning såvel som modstand, og rådmanden selv var tilhænger. Egentlig var han ikke særlig optaget af økonomien på lang sigt, da han ikke mente, at det var muligt at forudse det økonomiske udfald efter 100 år, og hvor fortjenesten ville ende. I stedet var han mere optaget af, at en hjemfaldsklausul ville gøre det nemmere for byen at ændre på hele områders udformning i fremtiden, når kommunen havde råderet over de bygninger og veje, som lå der. Men han så også en ulempe ved at indføre sådan en klausul, da grundejerne sandsynligvis ville lade bygningerne forfalde i den sidste tid, inden klausulen udløste sig, hvis kommunen stod til bare at overtage grundene med deres bygninger. Problemet kunne derimod undgås, hvis bygningerne blev overtaget efter værdivurdering.
Borgmester Svend Unmack Larsen (S) var tilhænger af sagen og udtalte, at kommunen gennem hjemfaldsklausulen viste fremsyn, da den ville gøre det nemmere at fjerne slumkvarterer i fremtiden. Da han selv var formand for Boligkommissionen, som havde til opgave at sanere usunde boliger, var nedrivning af uhensigtsmæssig bebyggelse en sag, som lå ham nær. I den interne korrespondance fremhævede han sikring af byens råderet over jordarealer i fremtiden og sanering som oplagte fordele ved hjemfaldsklausulen. Når det kom til sanering, ville sådan en klausul give kommunen mere frihed, da han havde erfaret, at der ofte var vanskeligheder forbundet med reglerne for boligtilsyn og sanering. Men hvis kommunen skulle yde erstatning for bygningerne, ville saneringsmulighederne være mere begrænsede.
Modstand mod hjemfaldsklausulen kom fra Thorvald Anton Klostergaard (K). Han mente ikke, at Langenæsarealet egnede sig til sådan en klausul, da det lå ret isoleret ved byens yderste grænse, og det, ifølge ham, ikke ville være muligt at ændre meget ved området i fremtiden. Han var desuden af den holdning, at hvis en person havde købt en ejendom, så var det deres ejendom. Men da den endelige hjemfaldsdeklaration forelå i byrådet, ville han alligevel ikke gå imod indstillingen. Det begrundede han med den ændring, at bygningskyndige nu skulle medvirke til ejendommens vurdering.
En væsentlig overvejelse var altså, om kommunen skulle yde bygningserstatning, når den overtog en ejendom, og i undersøgelserne som lå forud for, havde man vendt blikket mod København, som i flere år havde anvendt forskellige hjemfaldsklausuler. I hovedstaden var kravet i nogle aftaler, at kommunen skulle yde erstatning for bygningerne, mens andre aftaler tillod kommunen at overtage ejendommene uden tillæg af bygningernes værdi.
Finske træhuse underlagt hjemfaldsklausul
I Aarhus havde man inden bebyggelsen på Langenæs også lidt erfaring med benyttelsen af hjemfaldsklausuler i byen. Blot få år forinden var der lavet en lignende aftale vedrørende de finske træhuse ved Finnebyen, som blev opført for at afhjælpe boligmangel efter krigen. Dengang lød anbefalingen, at det skulle ske dels af byplanmæssige grunde, dels for at bevare værdistigningen for kommunen. Omkring spørgsmålet om bygningserstatning var der tilsvarende overvejelser, men byrådet fandt det rimeligt, at kommunen skulle betale for bygningerne. Som lidt af et særtilfælde var hjemfaldsklausulen for Finnebyen sat til at blive udløst efter kun 40 år, hvilket senere blev begrundet med, at man ingen erfaring havde med finske træhuse, og med en klausul på bare 40 år ville det være muligt at nedrive husene igen, hvis det viste sig, at de ikke kunne holde til det danske vejr.
Når man går længere tilbage, findes et andet eksempel på, at kommunen har anvendt en hjemfaldsklausul. Ved Riisvangen nord for Marienlund var nogle dobbelthuse helt tilbage i 1920’erne blevet opført på grunde underlagt en hjemfaldsklausul fra 1927, som gav kommunen ret til at købe ejendommene tilbage for grundens oprindelige salgspris med tillæg af bygningernes værdi efter 100 år. Dengang hørte sådan en klausul dog til sjældenhederne.
I 1800-tallet findes også et eksempel på en aftale med en lignende funktion, hvor en grund skulle falde tilbage til kommunen efter noget tid. I 1853 indgik kommunen en aftale med Det Danske Gaskompagni om at opføre et gasværk i byen. Gasværket fik henvist en plads på et jordareal ved gaden Grønland, som gaskompagniet fik råderet over, så længe grunden blev anvendt til gasproduktion. Her var aftalen, at grunden skulle falde tilbage til kommunen igen, så snart gasproduktionen ophørte.
Hjemfaldsklausulen var præget af tidens politik
Der var nogle byplanmæssige grunde, der påvirkede overvejelserne om at gøre hjemfaldsklausul til standardpraksis i Aarhus. Kommunesammenlægningen i 1970 lå ude i fremtiden, og realiteten i begyndelsen af 1950’erne var, at byen næsten var helt udbygget til sin grænse – der var snart ikke mere plads til byggeri. Den realitet blev også fremhævet i byrådet i forbindelse med Langenæsbebyggelsen, hvor der foruden Langenæs kun var plads til bebyggelse ved Vestervang, Frydenlund og Charlottehøj samt nord for Vorrevangen. Med en hjemfaldsklausul var det muligt at sikre byens råderet over de jordarealer, der var tilbage, samt at regulere arealerne og nedrive uhensigtsmæssig bebyggelse i fremtiden. Især borgmesteren fremhævede muligheden for nedrivning i forbindelse med sanering, og man havde som nævnt allerede sikret sig en lignende mulighed nogle år før i Finnebyen, hvor man kunne nedrive de finske træhuse, hvis de stod i forfald.
Tidens byrådspolitikere var dengang optaget af tanken om at lave ambitiøse indgreb i byens udformning, og det kom især til udtryk gennem en aldrig realiseret plan om en Ny Hovedgade. Planen blev præsenteret omkring samme tid som Langenæsprojektet, og meningen var, at der gennem midtbyen skulle løbe en ny stor hovedgade fra rådhuset til Nørreport. Det ville skabe betydelige ændringer ved midtbyens udformning, hvor mange ejendomme skulle rives ned. Borgmester Svend Unmack Larsen var selv formand for kommissionen, som udarbejdede Ny Hovedgade-planen, der delvist var en saneringsopgave. Projektet var udtryk for den saneringspolitik samt tendens til at udforme byplaner i stor skala, som prægede tiden, og hjemfaldsklausulen kan ses som et udtryk for tidens politik om ambitiøse byplaner og sanering.
Hjemfaldsklausulens fremtidige økonomiske konsekvens fyldte derimod meget mindre i diskussionen, og jordens værdistigning var ikke noget byrådet diskuterede i forbindelse med bebyggelsen på Langenæsarealet. Værdistigning blev dog nævnt i byrådsforhandlingerne i forbindelse med opførelsen af de finske træhuse i Finnebyen.
Hjemfaldsdeklarationen formuleres
På byrådsmødet 3. juli 1952 forelå den endelige hjemfaldsdeklaration, som blev vedtaget af byrådet. I byrådsforhandlingerne kan man læse, at den byggede på en deklaration som blev anvendt i København, og den svarede ret nøje til den som blev benyttet i Esbjerg, samt den som var pålagt Finnebyen. I hjemfaldsdeklarationen stod, at kommunen var berettiget til at overtage ejendommen i april måned et bestemt år – oftest efter 90 til 100 år. Den samlede pris var grundens oprindelige salgspris med tillæg af bygningernes værdi efter vurdering, mens beliggenhed og benyttelse ikke skulle indgå i vurderingen. Overtagelse af ejendommen skulle ske med mindst fem års forudgående varsel, og hvis ikke kommunen gjorde brug af sin ret, måtte den gøre det igen efter hvert tiende år i samme måned med samme varsel.
Hjemfaldsdeklarationen blev altså udarbejdet og formuleret i 1952 i forbindelse med bebyggelsen på Langenæsarealet, og det var den deklaration, som kommunen efterfølgende anvendte i 1950’erne, 1960’erne og op i 1970’erne, hvor mere end 300 matrikler blev underlagt hjemfaldsklausuler med en deklaration som havde samme ordlyd.
Gennem årtierne blev matrikler til beboelse såvel som erhverv underlagt sådanne hjemfaldsklausuler. Mens Langenæs var først, fulgte også beboelsesejendomme ved Vestervang og Marselis Boulevard. Dertil var arealer på Fuglebakken, heriblandt Frydenlund samt Møllevangskirkens grund, som skulle falde tilbage til kommunen, når ejendommen ikke længere blev anvendt til kirkelige formål. Flere grunde ved Gøteborg Allé, heriblandt Århus Akademis grund ved vandtårnet og den nærved liggende Aarhus Tekniske Skole, blev også underlagt klausuler. Det samme var tilfældet lidt nord derfra ved Olof Palmes Allé med DR og Journalisthøjskolens ejendomme – her blev DR underlagt en klausul af en lidt anden variant. I et industrikvarter ved Søren Frichs Vej, var der klausuler på flere erhvervsejendomme. Tilsammen udgør ovennævnte blot et mindre udvalg af ejendomme, der blev underlagt hjemfaldsklausuler (se oversigt).
Finnebyen købes fri
Eftersom hjemfaldsklausulerne løbende begyndte at træde i kraft, skulle kommunen igen tage stilling til dem, og først for var Finnebyen med dens klausul på 40 år, der stod til at blive udløst i 1988. Allerede i 1973 blev sagen taget op med en indstilling om, at beboerne i Finnebyen skulle have lov til at bo til leje i ejendommene i en 30 år lang periode fra 1988, som byrådet kort behandlede og vedtog. Det faldt dog ikke i god jord hos grundejerne, der pludselig skulle bo til leje i boliger, de før havde ejet. Sagen måtte derfor tages op igen året efter, hvor kommunen undersøgte muligheden for, om ikke hjemfaldsklausulen i stedet kunne udskydes i 30 år mod betaling af kompensation til kommunen.
Selvom Finnebyen i 1948 var blevet underlagt en hjemfaldsklausul, blandt andet fordi man skønnede, at finske træhuse ikke ville holde i det danske vejr, viste det sig alligevel, at husene stadig var i ganske fin stand nogle årtier senere.
Efter nogle flere overvejelser endte sagen med, at grundejerne i Finnebyen fik valget mellem enten at leje ejendommene fra 1988 eller helt at købe sig fri af hjemfaldsklausulen og dermed få den aflyst. Til gengæld blev det krævet af beboerne, at de skulle beslutte sig inden 1976, hvis de ville købe sig fri, og forventningen var, at langt de fleste – hvis ikke alle – gerne ville købe sig fri af klausulen.
Blandt nogle af tidens lokalpolitikere var et ønske om, at flere skulle bo til leje frem for at eje, og der var tale om at lave forsøg med kommunal grundudlejning. Heri fandtes en grund til, at der var en længere diskussion, inden den endelige indstilling blev vedtaget. Flere var modstandere af den og mente, at muligheden for frikøb helt skulle udgå, og man skulle fastholde udlejningsprincippet.
Jørgen Hedegaard Sørensen (S) var en af de byrådspolitikere, som mente, at kommunen skulle eje jorden og gå i en udlejningsretning. Med den tilgang stod han uden for den socialdemokratiske gruppe. Han fik tilslutning fra Viggo Jonasen (VS) og Torben Maintz Andersen (SF), som også ville have kommunen i en udlejningsretning, mens Per Kristensen (DKP) udtalte, at Danmarks Kommunistiske Parti gik ind for, at al jord skulle være samfundsejet, og derudover ønskede partiet at samle befolkningen mod storkapitalismen. Men med kun enkelte modstandere vedtog byrådet alligevel indstillingen, som lod grundejerne i Finnebyen købe sig fri, og dermed skete der et skift fra kommunens planer om råderet og sanering til frikøb.
En formue i kommunal jord
I 2007 begyndte byrådspolitikere og pressen igen at tale om hjemfaldsklausuler, som på det tidspunkt egentlig mest var glemt, og derfor kom det bag på de fleste, at de eksisterede. Dengang vurderede kommunen, at der var hjemfaldsklausuler på omkring 330 matrikler. Men nu var der ikke længere tale om store indgreb, der skulle omforme byens rum eller sanering. I stedet skulle grundejerne have lov til at købe sig fri af hjemfaldsklausulen og dermed få den aflyst. Prisen var den aktuelle grundværdi minus grundens oprindelige pris. Kommunen ville dermed få et milliardbeløb ned i kommunekassen, og det var allerede på tale, at pengene kunne gå til at finansiere Marselistunnelen og en moderne letbane.
Flere begyndte at købe sig fri, heriblandt byens boligforeninger, og i 2013 indgik nogle boligforeninger i en stor aftale med kommunen om at frikøbe mange af deres ejendomme, som i alt udgjorde 4.600 lejligheder. Borgmester Jacob Bundsgaard (S) stod i spidsen for aftalen, og selvom frikøbet af ejendommene var vurderet til 770 millioner kroner, lød aftalen, at boligforeningerne måtte slippe med at betale 220 millioner kroner. Pengene, som kommunen fik ind, skulle investeres i 1.250 nye boliger i byen.
Nogle borgerlige partier med Venstre i spidsen var betænkelige ved handelen. Partiernes kritik gik på, at boligforeningerne var sluppet for billigt, og at andre grundejere nu ville stille lignende krav til rabatter. De mente, at borgmesteren dermed havde åbnet en ladeport. Boligforeningerne havde fået en rabat på 72 procent, og gennem handelen havde kommunen mistet en fortjeneste på over en halv milliard kroner til kommunekassen. Borgmesteren blev beskyldt for generationstyveri af sine politiske modstandere, og der blev stillet spørgsmål til, om handelen overhoved var lovlig. Venstre fik derfor Statsforvaltningen til at vurdere sagen juridisk. Men der var ikke noget at komme efter, og da Statsforvaltningen havde set på sagen, blev borgmesteren frikendt for anklagen og aftalen med boligforeningerne blåstemplet, da der ikke var sket noget ulovligt.
Til sammenligning blev de tidligere nævnte dobbelthuse ved Riisvangen nord for Marienlund købt fri i 2017 af boligforeningen Marienlund, og her var prisen 72 millioner kroner for 27 dobbelthuse. Med en gammel hjemfaldsklausul fra 1927 var der udsigt til, at den ville være trådt i kraft blot ti år senere, i 2027.
I løbet af 2010’erne kom der flere penge i kommunekassen gennem frikøb af hjemfaldsklausulerne, og byrådet skulle tage stilling til, hvad pengene skulle bruges til. Fra Steen Stavnsbo (K) kom forslaget om, at de skulle bruges til trafikinfrastruktur via en vejfond, og det fik opbakning i byrådet, selvom der var uenighed om, hvorvidt pengene skulle gå til at finansiere veje, cykelstier eller noget andet. Fra 2015 var indtægterne fra hjemfaldsklausulerne blevet øremærket til fremover at skulle gå til en mobilitets- og vejfond kaldet MOVE-fonden.
Oprindeligt havde kommunen vurderet, da hjemfaldsklausulerne i 2007 igen kom frem i lyset, at frikøb samlet ville give 1,1 milliarder kroner i kommunekassen. Men efter kommunen i 2017 igen havde regnet på det, lød beløbet i stedet på det dobbelte, nemlig 2,2 milliarder kroner.
Kommunens ønske var, at flere ville købe sig fri af hjemfaldsklausulerne, men i 2021 var frikøbene nærmest gået i stå, og det gjaldt især frikøb af beboelsesejendomme, som ofte kunne være en større økonomisk udfordring for privatpersoner. En grund til det var, at det krævede en ejendomsmæglervurdering for bare at få oplyst prisen for frikøb, og det var ikke nødvendigvis var noget, ejerne havde råd til. For at skabe bedre oplysning om hjemfaldsklausulerne vedtog byrådet i 2021, at kommunen en gang om året skulle indhente mæglervurderinger på ejendomme underlagt en hjemfaldsklausul, som enten var udstykket i ejerlejligheder eller etableret som andelsboliger. Vurderingerne og frikøbsbeløbene for disse typer boliger skulle kommunen så offentliggøre for at fremme frikøbene af hjemfaldsklausulerne.
Hjemfaldsklausulerne i Aarhus, som endnu ikke er aflyst gennem frikøb, er sat til at træde i kraft på et tidspunkt mellem 2050 og 2080.
Se også
Hjemfaldsklausuler på AarhusArkivet
|
Søg billeder og kilder på AarhusArkivet
|
Litteratur og kilder
- Aarhus Byråds forhandlinger 1869, s. 189-192.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1926-27 B, mødet 26. august 1926.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1946-47, mødet 24. september 1946.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1947-48, mødet 3. juli 1947.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1951-52, mødet 13. marts 1952.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1952-53, mødet 26. juni 1952.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1952-53, mødet 3. juli 1952.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1973, mødet 25. oktober 1973.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1974, mødet 7. marts 1974.
- Aarhus Byråds forhandlinger 1974, mødet 24. oktober 1974.
- Aarhus Kommune. ”Er der tilbagekøbsklausul på din ejendom?” https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/
- Aarhus Stadsarkiv, Aarhus Byråds journalsager, arkivæske nr. 744.
- Aarhus Stadsarkiv, Aarhus Byråds journalsager, korrespondance 5. april 1951, arkivæske nr. 896.
- Aarhus Stadsarkiv, Aarhus Byråds journalsager, J. nr. 2741-1951, korrespondance 8. marts 1952, arkivæske nr. 618.
- Aarhus Stadsarkiv, Juridisk-Teknisk Kontor, Sager vedr. hjemfaldsklausuler.
- Lauridsen, John T.: ”Århus – Storårhus”, i Århus. Byens historie 1945-1995 bd. 4 (red. Ib Gejl), 1995.
- Thomsen, Kristian Buhl: ”Ny Hovedgade 1954-1965 – en stor og vældig plan”, i Århus Stifts årbøger 2016, 2016.
- Århus Kommunalhåndbog 1951.
- Århus Stiftstidende, 22. august 1974.
- Århus Stiftstidende, 3. marts 2007.
- Århus Stiftstidende, 4. marts 2007.
- Århus Stiftstidende, 1. maj 2013.
- Århus Stiftstidende, 27. juni 2013.
- Århus Stiftstidende, 29. september 2013.
- Århus Stiftstidende, 9. januar 2014.
- Århus Stiftstidende, 27. december 2015.
- Århus Stiftstidende, 21. september 2017.
- Århus Stiftstidende, 9. december 2017.
- Århus Stiftstidende, 27. april 2021.
