Hjemfaldsklausuler i Aarhus

Fra AarhusWiki
Hjemfaldsklausulen blev udarbejdet og formuleret i forbindelse med bebyggelsen på Langenæs. Billedet viser opførelsen af højhuset Langenæsbo. Fotograf Børge Venge, 1965, Den Gamle By.

I Aarhus findes mange ejendomme, hvorpå der er tinglyst en hjemfaldsklausul. I 1950’erne, 1960’erne og op i 1970’erne var det almindelig praksis, at når Aarhus Kommune solgte jordarealer, blev grundene underlagt en hjemfaldsklausul, som gav kommunen ret til at købe ejendommen tilbage et bestemt år efter 90 til 100 år for grundens oprindelige salgspris med tillæg af bygningernes værdi. Hjemfaldsklausulerne er stadig gyldige, og mange er sat til at træde i kraft på et tidspunkt mellem 2050 og 2080.

Hjemfaldsklausul er også kaldet hjemfaldsdeklaration, tilbagekøbsklausul, tilbagekøbsdeklaration eller tilbagekøbsret.

Hjemfaldsklausul på Langenæs

I 1950’erne gjorde kommunen det til almindelig praksis, at når den solgte jordarealer, skulle grundene underlægges en hjemfaldsklausul, og det var i forbindelse med bebyggelsen på Langenæsarealet i samme årti, at hjemfaldsdeklarationen blev udarbejdet og formuleret.

Rådmand Jens Christian Sørensen (KF) var den, som rent formelt først henledte byrådet og de involverede magistratsafdelingers opmærksomhed på, at kommunen kunne vælge at indføre hjemfaldsklausul på Langenæs. Det skete i en intern korrespondance 5. april 1951. Tanken var dog allerede forinden ofte blevet drøftet i politiske kredse, og enkelte gange tidligere havde man anvendt hjemfaldsklausul i byen (jf. nedenfor). Men nu skulle det være standardpraksis.

Sagen blev taget op og behandlet i byrådet i foråret og sommeren 1952, og det var rådmand Jens Christian Sørensen, der præsenterede den. Hjemfaldsklausulen blev mødt med opbakning såvel som modstand, og rådmanden var selv tilhænger. Egentlig var han ikke så meget optaget af økonomien på lang sigt, da han ikke mente, at det var muligt at forudse det økonomiske udfald efter 100 år, og hvor fortjenesten ville ende. I stedet var han mere optaget af, at en hjemfaldsklausul ville gøre det nemmere for byen i fremtiden at ændre på områdernes udformning samt deres bygninger og veje. Men han så også en skyggeside ved at indføre sådan en klausul, da grundejerne formentlig ville lade bygningerne forfalde i den sidste tid, inden klausulen udløste sig, hvis kommunen stod til bare at overtage grundene med deres bygninger. Problemet kunne derimod undgås, hvis bygningerne blev overtaget efter værdivurdering.

Borgmester Svend Unmack Larsen (S) var tilhænger af sagen og udtalte, at kommunen gennem hjemfaldsklausulen viste fremsyn, da den ville gøre det nemmere at fjerne slumkvarterer på områderne i fremtiden. Da han selv var formand for Boligkommissionen, som havde til opgave at sanere usunde boliger, var nedrivning af uhensigtsmæssig bebyggelse en sag, som lå ham nær. I den interne korrespondance fremhævede han sikring af byens råderet over jordarealer i fremtiden og sanering som oplagte fordele ved hjemfaldsklausulen. Når det kom til sanering, ville sådan en klausul give kommunen mere frihed, da han havde erfaret, at der ofte var vanskeligheder forbundet med reglerne for boligtilsyn og sanering. Men hvis kommunen skulle yde erstatning for bygningerne, ville saneringsmulighederne være mere begrænset.

Modstand mod hjemfaldsklausulen kom fra Thorvald Anton Klostergaard (KF). Han mente ikke, at Langenæsarealet egnede sig til sådan en klausul, da det lå ret isoleret ved byens yderste grænse, og det, ifølge ham, ikke ville være muligt at ændre meget ved området i fremtiden. Han var desuden af den holdning, at hvis en person havde købt en ejendom, så var det deres ejendom. Men da den endelige hjemfaldsdeklaration forelå i byrådet, ville han alligevel ikke gå imod indstillingen. Det begrundede han med den ændring, at bygningskyndige nu skulle medvirke ved ejendommens vurdering.

En væsentlig overvejelse var altså, om kommunen skulle yde bygningserstatning, når den overtog en ejendom, og man havde erfaret, at København i flere år havde anvendt forskellige hjemfaldsklausuler. I hovedstaden krævedes det i nogle aftaler, at kommunen skulle yde erstatning for bygningerne, mens andre aftaler tillod kommunen at overtage ejendommene uden tillæg af bygningernes værdi.

Træhuse og dobbelthuse underlagt hjemfaldsklausul

I Aarhus havde man også lidt erfaring, da der enkelte gange før Langenæs var blevet anvendt hjemfaldsklausuler i byen. Blot få år forinden var der lavet en lignende aftale om de finske træhuse ved Finnebyen, som blev opført for at afhjælpe boligmangel efter krigen. Dengang lød anbefalingen, at det skulle ske dels af byplanmæssige grunde, dels for at bevare værdistigningen for kommunen. Omkring spørgsmålet om bygningserstatning var der lignende overvejelser, men byrådet fandt det rimeligt, at kommunen skulle betale for bygningerne. Som lidt af et særtilfælde var hjemfaldsklausulen i Finnebyen sat til at blive udløst efter kun 40 år – man havde ingen erfaring med finske træhuse, og med en klausul på bare 40 år ville det være muligt at nedrive dem igen, hvis det viste sig, at de ikke kunne holde i det danske vejr.

Men kommunen havde faktisk anvendt en hjemfaldsklausul endnu tidligere end Finnebyen. Ved Riisvangen nord for Marienlund var nogle dobbelthuse helt tilbage i 1920’erne blevet opført på grunde underlagt en hjemfaldsklausul fra 1927, som gav kommunen ret til efter 100 år at købe ejendommene tilbage for grundens oprindelige salgspris med tillæg af bygningernes værdi. Men dengang hørte sådan en klausul nærmere til sjældenhederne.

Hjemfaldsklausulen var præget af tidens politik

Der var nogle byplanmæssige grunde, der påvirkede overvejelserne om at indføre hjemfaldsklausul i Aarhus. Kommunesammenlægningen i 1970 lå ude i fremtiden, og realiteten i begyndelsen af 1950’erne var, at byen næsten var helt udbygget til sin grænse – der var snart ikke mere plads til byggeri. Den realitet blev også fremhævet i byrådet i forbindelse med Langenæsbebyggelsen, hvor der foruden Langenæs kun var plads til bebyggelse ved Vestervang, Frydenlund og Charlottehøj samt nord for Vorrevangen. Med en hjemfaldsklausul var det muligt at sikre byens råderet over de jordarealer, der var tilbage, samt at regulere arealerne og nedrive uhensigtsmæssig bebyggelse i fremtiden. Især borgmesteren fremhævede muligheden for nedrivning i forbindelse med sanering, og man havde som nævnt allerede sikret sig en lignende mulighed nogle år før i Finnebyen, hvor det var muligt at nedrive de finske træhuse, hvis de stod i forfald.

Tidens byrådspolitikere var optaget af tanken om at lave ambitiøse indgreb i byens udformning, og det kom især til udtryk gennem en aldrig realiseret plan om en Ny Hovedgade. Planen blev præsenteret omkring samme tid som Langenæsprojektet, og meningen var, at der gennem midtbyen skulle løbe en ny stor hovedgade fra rådhuset til Nørreport. Det ville skabe betydelige ændringer ved midtbyens udformning, hvor mange ejendomme skulle rives ned. Borgmester Svend Unmack Larsen var selv formand for kommissionen, som udarbejdede Ny Hovedgade-planen, som delvis var en saneringsopgave. Projektet var udtryk for den tendens, der prægede tiden, for at udforme byplaner i stor skala samt tidens saneringspolitik, og hjemfaldsklausulen kan ses som et udtryk for tidens politik om ambitiøse byplaner og sanering.

Hjemfaldsklausulens fremtidige økonomiske konsekvens fyldte derimod meget mindre i diskussionen, og jordens værdistigning var ikke noget, der blev diskuteret i forbindelse med bebyggelsen på Langenæsarealet. Derimod blev værdistigning dog nævnt i byrådsforhandlingerne i forbindelse med opførelsen af de finske træhuse i Finnebyen.

Hjemfaldsdeklarationen formuleres

På byrådsmødet 3. juli 1952 forelå den endelige hjemfaldsdeklaration, som blev vedtaget af byrådet. Den byggede på en deklaration, som blev anvendt i København, og den svarede ret nøje til den, som blev benyttet i Esbjerg, samt den som var pålagt Finnebyen. I hjemfaldsdeklarationen stod, at kommunen var berettiget til at overtage ejendommen i april måned et bestemt år – oftest efter 90 til 100 år. Den samlede pris var grundens oprindelige salgspris med tillæg af bygningernes værdi efter vurdering, mens beliggenhed og benyttelse ikke skulle indgå i vurderingen. Overtagelse af ejendommen skulle ske med mindst fem års forudgående varsel, og hvis ikke kommunen gjorde brug af sin ret, måtte den gøre det igen efter hvert tiende år i samme måned med samme varsel.

Hjemfaldsdeklarationen blev altså udarbejdet og formuleret i 1952 i forbindelse med bebyggelsen på Langenæsarealet, og det var den deklaration, som kommunen efterfølgende anvendte i 1950’erne, 1960’erne og op i 1970’erne, hvor mere end 300 matrikler blev underlagt hjemfaldsklausuler med en deklaration som havde samme ordlyd.

I årtierne blev matrikler til beboelse såvel som erhverv underlagt sådanne hjemfaldsklausuler. Mens Langenæs var først, fulgte også beboelsesejendomme ved Vestervang og Marselis Boulevard. Dertil var arealer på Fuglebakken, heriblandt Frydenlund samt Møllevangskirkens grund. Flere grunde ved Gøteborg Allé, heriblandt Århus Akademis grund ved vandtårnet, og det nuværende AARHUS TECH nærved blev også underlagt klausuler. Det samme var tilfældet lidt nord derfra på Olof Palmes Allé med DR og Journalisthøjskolens ejendomme. Ved et industrikvarter på Søren Frichs Vej, omkring hvor den tidligere fragtmandscentral lå, var der klausuler på flere erhvervsejendomme. Tilsammen er områderne blot et mindre udvalg af ejendomme, hvorpå der blev pålagt hjemfaldsklausuler.

Finnebyen købes fri

Eftersom hjemfaldsklausulerne løbende trådte i kraft, skulle kommunen igen tage stilling til dem, og første gang gjaldt det Finnebyen med dens klausul på 40 år, som stod til at skulle udløses i 1988. Allerede i 1973 blev sagen taget op, hvor der lå en indstilling om, at beboerne i Finnebyen skulle have lov til at bo til leje i ejendommene i en 30-årig periode fra 1988, som byrådet kort behandlede og vedtog. Men det faldt ikke i god jord hos grundejerne, der pludselig skulle bo til leje i boliger, de før havde ejet. Sagen måtte derfor tages op igen året efter, hvor kommunen undersøgte muligheden for, om ikke hjemfaldsklausulen i stedet kunne udskydes i 30 år mod betaling af kompensation til kommunen.

Selvom Finnebyen i 1948 var blevet underlagt en hjemfaldsklausul, blandt andet fordi man skønnede, at finske træhuse ikke ville holde i det danske vejr, viste det sig alligevel nogle årtier senere, at husene stadig var i ganske fin stand.

Efter nogle flere overvejelser endte sagen med, at grundejerne i Finnebyen fik valget mellem enten at leje ejendommene fra 1988 eller helt at købe sig fri af hjemfaldsklausulen og dermed få den aflyst. Til beboerne var kravet, at de skulle beslutte sig inden 1976, hvis de valgte at købe sig fri, og forventningen var, at langt de fleste, hvis ikke alle, gerne ville købe sig fri af klausulen.

Blandt nogle af tidens lokalpolitikere var et ønske om, at flere skulle bo til leje frem for at eje, og der var tale om forsøg med kommunal grundudlejning. Heri fandtes en grund til, at der var en længere diskussion, inden indstillingen blev vedtaget. Flere var modstandere og mente, at muligheden for frikøb helt skulle udgå, og man skulle fastholde udlejningsprincippet.

Jørgen Hedegaard Sørensen (S) var en af de byrådspolitikere, som mente, at kommunen skulle eje jorden og gå i en udlejningsretning – med den tilgang stod han uden for den socialdemokratiske gruppe. Han fik tilslutning fra Viggo Jonasen (VS) og Torben Maintz Andersen (SF), som også ville have kommunen i en udlejningsretning, mens Per Kristensen (DKP) udtalte, at Danmarks Kommunistiske Parti gik ind for, at al jord skulle være samfundsejet, derudover ønskede partiet at samle befolkningen mod storkapitalismen. Men med kun enkelte modstandere vedtog byrådet alligevel indstillingen som lod grundejerne i Finnebyen købe sig fri.

En formue i kommunal jord

I 2007 begyndte byrådspolitikere og pressen igen at tale om hjemfaldsklausuler, som på det tidspunkt egentlig mest var glemt, og derfor kom det bag på de fleste, at de eksisterede. Dengang vurderede kommunen, at der var hjemfaldsklausuler på omkring 330 matrikler. Men nu var der ikke længere tale om store indgreb, der skulle omforme byens rum eller sanering. I stedet skulle grundejerne nu have lov til at købe sig fri af hjemfaldsklausulen og dermed få den aflyst. Prisen var den aktuelle grundværdi minus grundens oprindelige pris. Kommunen ville dermed få et milliardbeløb ned i kommunekassen, og det var allerede på tale, at pengene kunne gå til at finansiere Marselistunnelen og en moderne letbane.

Flere var begyndt at købe sig fri, heriblandt byens boligforeninger, og i 2013 indgik nogle boligforeninger i en stor aftale med kommunen om at frikøbe mange af deres ejendomme, som i alt udgjorde 4.600 lejligheder. Borgmester Jacob Bundsgaard (S) stod i spidsen for aftalen, og selvom frikøb af ejendommene var vurderet til 770 millioner kroner, lød aftalen, at boligforeningerne måtte slippe med at betale 220 millioner kroner. Pengene, som kommunen fik ind, skulle investeres i 1.250 nye boliger i byen.

Nogle borgerlige partier med Venstre i spidsen var betænkelige ved handelen. Partiernes kritik gik på, at boligforeningerne var sluppet for billigt, og at andre grundejere nu ville stille lignende krav til rabatter – borgmesteren havde dermed åbnet en ladeport. Boligforeningerne havde fået en rabat på 72 procent, og gennem handelen havde kommunen mistet en fortjeneste på over en halv milliard kroner til kommunekassen. Borgmesteren blev beskyldt for generationstyveri af sine politiske modstandere, og der blev stillet spørgsmål til, om handelen overhoved var lovlig. Venstre fik derfor Statsforvaltningen til at vurdere sagen juridisk. Men der var ikke noget at komme efter, og da Statsforvaltningen havde set på sagen, blev borgmesteren frikendt for anklagen, og aftalen med boligforeningerne blåstemplet, da der ikke var sket noget ulovligt.

Til sammenligning blev de tidligere nævnte dobbelthuse ved Riisvangen nord for Marienlund købt fri i 2017 af boligforeningen Marienlund, og her var prisen 72 millioner kroner for 27 dobbelthuse. Med en gammel hjemfaldsklausul fra 1927 var der udsigt til, at den ville være trådt i kraft blot ti år senere, i 2027.

I løbet af 2010’erne kom der flere penge i kommunekassen fra hjemfaldsklausulerne, og byrådet skulle tage stilling til, hvad pengene skulle bruges til. Fra Steen Stavnsbo (KF) kom forslaget om, at de skulle bruges til trafikinfrastruktur via en vejfond, og det fik opbakning i byrådet – selvom der var uenighed om, om pengene skulle gå til at finansiere veje, cykelstier eller noget andet. Fra 2015 var indtægterne fra hjemfaldsklausulerne blevet øremærket til fremover at skulle gå til en mobilitets- og vejfond kaldet MOVE-fonden.

Oprindeligt havde kommunen vurderet, da hjemfaldsklausulerne i 2007 igen kom frem i lyset, at frikøb samlet ville give 1,1 milliarder kroner i kommunekassen. Men efter kommunen i 2017 igen havde regnet på det, lød beløbet i stedet på det dobbelte, 2,2 milliarder kroner.

Kommunen ønskede altså, at flere ville købe sig fri af hjemfaldsklausulerne, men i 2021 var frikøbene næsten gået i stå. Det var mest erhvervsejendomme der købte sig fri, da frikøb af beboelsesejendomme ofte kunne være en større økonomisk udfordring for privatpersoner. En grund dertil fandtes i, at det krævede en ejendomsmæglervurdering bare for at få oplyst prisen for frikøb, og det var noget, der kunne holde almindelige privatpersoner tilbage, da det ikke nødvendigvis var noget, de havde råd til. For at skabe mere oplysning om hjemfaldsklausulerne vedtog byrådet i 2021, at kommunen en gang om året skulle indhente mæglervurderinger på ejendomme underlagt en hjemfaldsklausul, som enten var udstykket i ejerlejligheder eller etableret som andelsboliger. Vurderingerne og frikøbsbeløbene for disse typer boliger skulle så offentliggøres på kommunens hjemmeside, hvilket skulle fremme frikøbene af hjemfaldsklausulerne.

Hjemfaldsklausuler, som endnu ikke er aflyst gennem frikøb, er sat til at træde i kraft på et tidspunkt mellem 2050 og 2080.

Se også

Hjemfaldsklausuler på AarhusArkivet

AarhusArkivet krone.png Søg billeder og kilder på AarhusArkivet

Se hjemfaldsklausuler på AarhusArkivet

Litteratur og kilder

  • Aarhus Byråds forhandlinger 1926-27 B, mødet 26. august 1926.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1946-47, mødet 24. september 1946.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1947-48, mødet 3. juli 1947.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1951-52, mødet 13. marts 1952.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1952-53, mødet 26. juni 1952.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1952-53, mødet 3. juli 1952.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1973, mødet 25. oktober 1973.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1974, mødet 7. marts 1974.
  • Aarhus Byråds forhandlinger 1974, mødet 24. oktober 1974.
  • Aarhus Kommune. ”Er der tilbagekøbsklausul på din ejendom?” https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/
  • Aarhus Stadsarkiv, Aarhus Byråds journalsager, J. nr. 802-1946 og 251-1947, arkivæske nr. 744.
  • Aarhus Stadsarkiv, Aarhus Byråds journalsager, J. nr. 1045-1951, arkivæske nr. 896.
  • Aarhus Stadsarkiv, Aarhus Byråds journalsager, J. nr. 2741-1951 og 865-1952, arkivæske nr. 618.
  • Lauridsen, John T.: ”Århus – Storårhus”, i Århus. Byens historie 1945-1995 bd. 4 (red. Ib Gejl), 1995.
  • Thomsen, Kristian Buhl: ”Ny Hovedgade 1954-1965 – en stor og vældig plan”, i Århus Stifts årbøger 2016, 2016.
  • Århus Kommunalhåndbog 1951.
  • Århus Stiftstidende, 22. august 1974.
  • Århus Stiftstidende, 3. marts 2007.
  • Århus Stiftstidende, 4. marts 2007.
  • Århus Stiftstidende, 1. maj 2013.
  • Århus Stiftstidende, 27. juni 2013.
  • Århus Stiftstidende, 29. september 2013.
  • Århus Stiftstidende, 9. januar 2014.
  • Århus Stiftstidende, 27. december 2015.
  • Århus Stiftstidende, 21. september 2017.
  • Århus Stiftstidende, 9. december 2017.
  • Århus Stiftstidende, 27. april 2021.